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住宅ローンの滞納や、離婚による財産分与、相続等、不動産の絡む複雑な案件に関して、弁護士、税理士、宅地建物取引士で構成された専門家集団が様々な観点から解決方法をご提案いたします。
大阪市淀川区在住
40代男性・上場企業金属17年・年収900万円・持ち家・扶養家族3人
ある日突然、裁判所から、自宅の競売開始決定通知が届いた。
家計を全て妻に任せていたが、色々な事情があっての事と、それまで、私に一切の相談がありませんでした。
競売をＳＴＯＰする為には、一括で残債を支払うか、競売の開札日時の前日までに任意売却を成立させるしか方法はないと、任意売却専門という不動産業者に聞きました。
滞納分ぐらいは、一括でなんとか払えるのですが、このまま住み続ける事は可能でしょうか？
弁護士・宅地建物取引士
相談者本人に、今後充分な支払い能力があると判断できるため、弁護士に個人再生を依頼することに。
宅地建物取引士は念の為、売却査定と売却先、引越し先の事前確保。
競売開始決定中の為、タイトなスケジュールではあったが、無事に競売を取下げる事ができ、解決致しました。
無事に取下げる事ができ、とても助かりました。
これからは、家族でなんでも話し合って共に進んでいきたいと思います。
個人再生とは、住宅資金特別条項（住宅ローン特例）とは、
マイホームを手放すことなく債務を弁済するために個人再生とともに裁判所に申立てるものです。
マイホームを手元に置くことで、経済的な更生を目指しやすいというメリットがあります。
本案件の相談者は、サラリーマンであり、継続的な収入が見込める事で、無事認可されました。
大阪市都島区在住・50代男性
扶養家族1人 会社経営者破産申請の準備中
事業に行き詰まり、法人と個人の破産をすすめようと思います。
知人からの紹介の専門家は即破産申請の準備を進めていますが、これで良いのでしょうか？
他に良い方法があれば教えて下さい。
弁護士・宅地建物取引士
相談者は事業を営んでいたために、不動産所有のまま破産申し立てしてしまうと高い確率で破産管財人による入札になってしまう。
低価格での売却の可能性を避けるため、まずは不動産業者にて任意売却を進める。
債権者には事情を説明して、競売申し立てを待ってもらい、無事に任意売却が成立。
滞納税金の清算、引越し費用、転居費用、弁護士費用も一括で支払えるほどを確保でき、手持ち現金も約95万円程確保でき、無事に解決致しました。
弁護士費用も、一括で支払う事ができてとても助かりました。
今後の再出発の大きな助けとなり、とても感謝しております。
破産管財人による入札とは、換価見込みのある財産を破産管財人が換価しようとする際に用いる手法。
不動産の場合は、競争入札により売却先を決定する場合がありますが、安価で落札に至る可能性もある。
相談者の事情にもよるが、最高値で不動産の売却先を見つけることができる可能性があるのは、専門知識と、実績を兼ね備えた不動産業者に依頼することである。
大阪市都島区在住・70代男性
不動産賃貸業と年金受給
（底地について）
10戸一の貸家（一部借地）を古くから運営してましたが、建物の老朽化が進み、収益性もわるいので、処分したいと考えている。
一部、借地権のある土地がある為に、一体開発の計画も頓挫した経緯がある。そもそも今は建築費も高くなり、借金をしての賃貸経営も今後の事を考えると、するつもりはない。
なにか良い方法はないでしょうか？
宅地建物取引士
相談者の所有不動産は都心にある、纏まった土地でしたので、売却先を見つけるのは難しくない。
自己資金の追加投資をせずに有効活用するためには、建設事業者と一括の借上げ契約を結ぶ方法があるが、建設費用がかなり高額である事と、都心とはいえ今後の賃貸需要を考えると不安が残る。
入居者付きの状態で、一括売却をする事にする。
複数社の打診があるなか、より良い売却先に売却する事にした。
様々な観点から、アドバイスを受けることができ、とても助かりました。
今後の事も考えると一番良い方法だったと思います。
借地権とは、地主から土地を賃借して自己名義の建物を建てる事で、強い権利を得る事が出来る。
底地とは、前述の借地権が付帯している土地の事を言う。
強い権利が付帯しているので、市場価格で売却する事が難しい。
土地の有効活用の際に、建設業者が一括借り上げ契約を結ぶので安心してください、と提案することがあるが、そもそもの借上げ賃料が見直される事例もあり、注意が必要である。
大阪市北区在住・70代男性
不動産賃貸業と年金受給
（底地・古ビル）
古ビルと（一部借地）を古くから運営してましたが、建物の老朽化が進み、収益性もわるいので、どうしたものかと悩んでいた。
土地は売るつもりはない。
宅地建物取引士
当座の資金の確保のため、底地のみ借地権者に買い取ってもらい、古ビルは不動産業者にて業務委託契約後に、補修補強工事を行い、後にグループホームの運営会社に一棟貸。
底地の売却資金以外に、一切の自己資金を使わずに、以前よりも収益が上がったのでとても満足して頂きました。
様々な観点から、アドバイスを受けることができ、とても助かりました。
手持ち資金を使わずに収益が向上した事で生活にゆとりが出来ました。
グループホームとは高齢者の共同生活や障碍者の共同生活や自立支援の場を提供する事業です。
医療法人や社会福祉法人による運営や、民間事業者による運営が近年増えてきています。
底地の売却にあたっては、借地権者が買主になる場合は、住宅ローンが使える可能性がありますので、地主にとっても借地権者にとっても、より良い取引になる可能性があります。
大阪市阿倍野区在住
50代男性・会社員
相続で広大地の所有権1/2を譲り受ける。その後、残りの1/2も相続が発生し、相続税が発生する可能性がある。
相談対象物件のエリアは大阪府八尾市で、郊外の広大地約2000㎡を所有しているが、この度、近隣商業施設との一括借り上げの契約が終わり、収益が無くなる事と、今後相続が発生した時の相続税対策を検討中。
税理士・宅地建物取引士
まずは税理士に相続が発生した場合の相続税額のシュミレーションをして頂く。
また、宅地建物取引士の調査で、空地の有効活用については、賃貸需要もあまり見込めるエリアではない事と、固定資産税評価額より、市場価格のほうが下回っているエリアなので、新たに借り入れをして建設投資をするのはかなりのリスクがある事を説明。
土地を売却、または土地のみの賃貸で賃借人を探すとともに、相続税圧縮効果の高い都市部の不動産を適度に借入をし購入していく事で、将来の相続税の対策を進めていく事になりました。
具体的な数字と事例を基に、いくつかの方法を提案頂きました。
リスクについてもちゃんと教えて頂きとても助かりました。
相続税対策で必要な事は、専門家への相談が解決への早道です。
借入を行い、アパートやマンション建築する事も相続税対策の一つですが、割高な建築費用ではないのか？賃貸需要は見込めるのか？よくよく注意が必要になります。
大阪市東成区在住・60代 男性 経営者
従業員約10名の金属加工業 年商 2億円
自社工場と自宅の競売開始決定となってしまった。
取引先の連帯保証で事業に行き詰まり、工場と自宅が競売開始決定となってしまった。
自宅は良いが、従業員と工場だけでも守れないか？
弁護士・税理士・宅地建物取引士
弁護士、税理士、宅地建物取引士のチームで、サポートをする事に。
自宅は債権者と相談し、任意売却で話を進める事になる。
工場と従業員は、特殊技術を有している事と、今までの取引先との信頼関係も良好であったため、引受先はすぐに見つかった。
税理士と弁護士のチームで無事に経営統合。代表者も引続き新会社の工場責任者としてそのまま働き続ける事が出来ました。
限られた期間の中、お話をまとめて頂き、とても助かりました。
従業員の雇用も確保できたこと、とても感謝しております。
税理士・弁護士の連携による債務整理とＭ＆Ａが上手くいった事例でしたが、引受先も相談者の取引先経由から紹介なので、相談者の実績と人徳によるものが、良い結果を招いたのかなと感じる事例でした。
債務超過の状態でも、Ｍ＆Ａによって従業員の雇用を守れる可能性があります。
大阪市北区在住・60代 男性 経営者
資金繰りに行き詰まり事業停止中・債務整理をして再就職を考えている。
事業が行き詰まり、自宅が差押、税務署より公売の準備に入ると言われている。
今後は事業をやめて働き口を探して再出発したい。
自宅には、できればこのまましばらく住み続けたい。
弁護士・宅地建物取引士
負債総額がかなりの額なので、再出発する為には、任意売却後に破産申請をする事にした。
築年数のある程度経過したマンションで成約事例相場は比較的少額なので、任意売却後にリースバックをして、新所有者に家賃を支払い、そのまま入居し続けることになりました。
後に弁護士に依頼して破産申請、破産管財人より、そのまま住み続けている事に対しての説明を求められましたが、売却価格は複数の不動産業者の査定額と、近隣の類似物件と比較して、不当に低いものではない事が解るので、裁判所より、無事に免責許可決定を頂き、就職先も決まり、再出発に向けて順調に進んでいます。
そのまま住み続ける事ができるよう、お話をまとめて頂き、とても助かりました。
リースバックとは、所有不動産を第3者に任意売却をして、その第3者と賃貸契約を締結してそのまま住み続ける事を言う。
査定額が少額の不動産である場合は、近隣の賃貸物件と同額程度でリースバックできる可能性がある。
破産事件の中で、不当に安く換金された疑いがある場合は、破産管財人はそれを調査する権利があり、不当に安く換価されたと判断できる場合は、詐害行為取り消し権とゆう権利を行使して、換金された行為そのものを取り消すことができる。
